Défiscalisation immobilière - délai pour agir en responsabilité contre le vendeur - Cour de cassation.

Dans un arrêt du 5 mars 2025, la Cour de cassation a précisé les délais impartis aux acquéreurs d'immeubles, ouvrant droit à un avantage fiscal, pour agir en responsabilité contre le vendeur ou et le gestionnaire de patrimoine qui a vendu le l'immeuble ouvrant droit à réduction d'impôt.

Dans le cas d'espèce soumis à l'appréciation des juges, un particulier avait été démarché par la société IFB, société de conseil en gestion de patrimoine, et avait acquis par l'intermédiaire de cette société six biens immobiliers destinés à la location et ouvrant droit à un avantage fiscal. L'acquisition de ces investissements immobiliers avait été financée à l'aide de prêts bancaires.

En 2018, l'acquéreur, invoquant une baisse de la rentabilité locative des biens, ne lui permettant plus de régler les mensualités des prêts à l'issue de la période de défiscalisation, ainsi qu'une surévaluation de la valeur des biens immobiliers, assignait la société IFB en responsabilité pour manquement à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde.

La société IFB invoquait quant à elle l'article L. 110-4 du code de commerce qui prévoit que ce type d'action se prescrit par cinq années, dont le point de départ était fixé à la date de conclusion des différents contrats.

Dans l'arrêt du 5 mars 2025, la Cour de cassation, juge qu'en matière d'investissements immobiliers locatifs avec défiscalisation, le dommage consistant en de pertes financières ne se réalisant qu'après la vente des biens immobiliers, le délai de prescription de cinq ans court à compter de la réalisation de ces dommages .

Dans le cas d'espèce, pour la baisse de la rentabilité locative, à compter le baisse de cette rentabilité et pour la perte de valeur du bien immobilier, qui avait été surévalué, à compter de la connaissance que l'acquéreur a eu de cette baisse de valeur.

Pour consulter l'arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2025.