Le démembrement de propriété d'un bien immobilier permet de minorer les droits de succession (droit de mutation à titre gratuit) lors d'une donation mais aussi permet dasn certains cas au nu-propriétaire de bénéficier d'une diminution de son revenu global et au final de son impôt sur le revenu.
Bien immobilier loué par l'usufruitier, les avantages fiscaux pour le nu-propriétaire:
Si le bien immobilier n'est pas occupé par l'usufruitier mais loué et produit des revenus fonciers: :
le nu-propriétaire pourra déduire de ses autres revenus fonciers le coût des travaux qu'il a engagés
Cependant, ne sont déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire que les travaux qui sont déductibles en matière de revenu foncier :
les travaux d'amélioration s'ils portent sur un logement, mais le plus souvent ces travaux sont à la charge de l'usufruitier.
Les travaux de grosses réparations.
Sont exclus, les travaux de construction et de reconstruction .
Si le nu- propriétaire constate un déficit, il pourra imputer ce déficit sur son revenu global à hauteur de 10 700 euros .
La déduction des intérêts d'emprunt par le nu-propriétaire :
Lorsque le bien immobilier est loué par l'usufruitier et que la location génère des revenus fonciers, le nu-propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts d'emprunt suivants :
intérêt des emprunts qui ont financé l'acquisition de la nue-propriété.
Intérêts des emprunts qui ont financé la réalisation des travaux de grosses réparations.
Cependant, les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers du nu-propriétaire
Les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global du nu-propriétaire. .
Les avantages fiscaux du démembrement locatif social :
Article 31 du code général des impots :
"Les nus-propriétaires, pour la détermination des revenus fonciers imposables à l'impôt sur le revenu, peuvent déduire les intérêts d'emprunt qui sont contractés pour l'acquisition, la conservation , la réparation , ou l'amélioration des logements dont l'usufruit est détenu temporairement par un organisme d'habitation à loyer modéré ou une société d'économie ou un organisme agréé ."
Les organismes de logement concernés:
L'usufruit temporaire doit être détenu par :
un organisme d'habitation à loyer modéré :
offices publics d'habitation,
sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré,
sociétés anonymes coopératives de production,
sociétés anonymes coopératives d'intéret collectif d'habitation à loyer modéré,
fondation d'habitation à loyer modéré
société d'économie mixte :
sociétés d'économie mixte qui réalisent des opérations au service de l'intérêt général.
Organisme agrée :
il s'agit des organisme qui concourent aux objectifs de la politique d'aide au logement .
Modalités de mise à disposition par usufruit :
Article L.253-1 du code de la construction et de l'habitation :
l'usufruit du logement est établi par une convention passée entre le propriétaire et l'organisme pour une durée minimum de 15 ans.
Les logements dont le droit de propriété est ainsi démembré devront être loués par l'organisme bénéficiaire de l'usufruit, pendant toute la période de l'usufruit, soit 15 ans.
Obligations d'information de l'organisme bénéficiaire de l'usufruit :
Le bail passé entre l'organisme usufruitier et le locataire doit préciser le statut juridique :
il devra préciser que le droit de propriété du logement est démembré, et préciser le terme du contrat de location.
Article L253-6 du code de la construction et de l'habitation :
Un an avant la fin de l'extinction de l'usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire que le nu-propriétaire peut proposer un nouveau bail ou donner congé pour vendre ou pour occuper le logement pour lui même ou l'un des membres de sa famille.
Protection du nu-propriétaire: Reprise du logement à la fin de la période d'usufruit.
le bail passé entre l'occupant du logement et la société usufruitière prend fin de plein droit à l'extinction de l'usufruit .
Le locataire n'a pas de droit au renouvellement du bail.
Conditions de reprise du logement par le nu-propriétaire :
Six mois avant la fin de l'usufruit , le nu-propriétaire peut par lettre recommandée avec accusé de réception :
soit proposer au locataire un nouveau bail qui prendra effet à la fin de l'usufruit.
Le bail sera alors régi par la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les raports locatifs : le bail doit être un bail à usage de résidence principale.
Soit donner congés pour vendre le logement ou pour l'occuper pour lui ou l'un des membres de sa famille (article 15 de la loi de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989).
Mentions obligatoires devant figurer dans la lettre de congé. L'obligation de relogement à la charge de l'usufruitier :
La notification de congé doit comporter la mention suivante :
« trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propirétaire, et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret, la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. »
Limite de cette obligation de relogement mis à la charge de l'usufruitier :
Le non respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propirétaire.
Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit.
Les avantages de l'usufruit locatif social, pendant la période du démembrement:
Le bailleur social assure l'entretien du bien immobilier qui fait l'objet du démembrement de propriété, pendant toute la période de démembrement.
Le bailleur social, bénéficiaire de l'usufruit, prend en charge la totalité des travaux courants :
travaux d'amélioration ;
Travaux d'entretien courant ;
Charges de copropriété ;
Seuls les travaux de grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.
Les avantages de l'usufruit locatif social. A la fin de la période du démembrement:
A la fin de la période du démembrement, l'usufruitier devra remettre le logement en bon état d'habitabilité.
Le remembrement de la pleine propriété n'entraîne aucun frais pour le nu-propriétaire : l'usufruit rejoint gratuitement la nue-propriété.
En cas de donation ou de succession avant la fin de la période d'usufruit, les droits de succession seront calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.
Les avantages fiscaux de l'usufruit locatif social - La déduction des intérêt d'emprunt:
Dans le cadre d'un usufruit locatif social, comme le bien immobilier est en location et génère des revenu fonciers au profit de l'usufruitier, le nu - propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers :
Les dépenses de gros travaux qu'il aura réalisées sur le bien immobilier : les dépenses de grosses réparations.
Si après déduction de ces dépenses, le résultat foncier net est négatif, le nu-propriétaire pourra imputer le déficit foncier sur ses autres autres revenus fonciers des dix années suivantes et sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros.
Le nu-propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers, les intérêt d'emprunt qui a financé l'acquisition du bien immobilier ou qui a financé des travaux de grosses réparations.
Cependant, les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers du nu-propriétaire. La part des intérêts d'emprunt supérieure au montant des loyers perçus est reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les avantages fiscaux de l'usufruit locatif social et du démembrement de propriété - L'impôt sur la fortune immobilière.
les biens et droits immobiliers qui sont grevés d'un usufruit sont compris dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
L'usufruitier ne bénéficie d'aucun abattement.
Le nu-propriétaire est donc exonéré d'impôt sur la fortune immobilière pour les biens immobiliers dont il est propriétaire en nue-propriété.
Le nu-propriétaire n'a donc pas à déclarer les biens immobiliers qu'il détient en nu-propriété à l'administration fiscale au titre de l'impôt sur la fortune immobilière.
Les exceptions à la non imposition des biens immobiliers à l'impôt sur la fortune immobilière:
Si la nue- propriété du bien immobilier est détenue par une société, et notamment par une SCI, la valeur de la nue-propriété sera imposable à l'impôt sur la fortune immobilière dans le patrimoine du détenteur des parts sociales.
Dans le cadre d'un usufruit locatif social, le nu-propriétaire, pour être exonéré d'impôt sur la fortune immobilière, ne devra pas détenir le bien immobilier via une SCI.
Plus-values immobilières et démembrement :
En cas de vente d'un bien immobilier dont la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l'usufruit par extinction, le prix de revient pour le calcul de la plus-value immobilière imposable n'est constituée que de la seule valeur de la nue-propriété.
Le délai de détention court à compter de l'acquisition de la nue-propriété.
Lorsqu'une personne acquiert la nue-propriété dans le cadre d'un investissement en usufruit locatif social, le prix de revient que devra prendre en compte le propriétaire est celui du prix d'acquisition de la nue-propriété, même s'il cède le bien après extinction de l'usufruit.
Comment anticiper sa succession grâce à la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit ?
Il est possible de démembrer la propriété un bien immobilier (une résidence principale par exemple) et de faire la donation de la nue-propriété à ses enfants . Le donateur conserve l'usufruit en viager. Il peut ainsi jouir pleinement du bien immobilier .
A sa mort l'usufruit retourne dans les mains du nu-propriétaire sans paiement de droits de succession.
Lors de la cession de la nue-propriété du bien immobilier le cessionnaire aura des droits de mutation à titre gratuit à payer.
Le montant des droits de mutation dépend de deux élements :
la valeur de la nue-propriété.
La nature du lien entre le cédant et le cessionnaire.
Les droits seront calculés sur la valeur de la nue-propriété. La valeur de la nue propriété dépend de l'âge de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
Sur la valeur de la nue-propriété ainsi cédée seront calculés les droits de succession en fonction du barème établi par le code général des impôts.
Pour calculer la valeur « fiscale » de la nue-propriété et de l'usufruit l'article 669 du code général des impôts prévoit de prendre en compte l'âge de l'usufruitier au moment de la donation ou de l'ouverture de la succession:
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