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EHPAD - Défiscalisation - l'exploitant peut-il choisir de cesser l'exploitation des chambres sans indemnité pour le propriétaire?

Un investisseur avait acquis des chambres dans une résidence pour personnes âgées dépendantes dans le cadre d'un dispositif de défiscalistion. Dans le cadre de ce dispositif, elle avait passé un bail commercial avec une société d'exploitation.

Quelques temps après la vente, la société d'exploitation décidait de transférer l'exploitation de l'EHPAD dans un autre établissement, laissant ainsi les acquéreurs en possession de chambres vides et leur faisant perdre leur droit à défiscalisation.

Ces derniers, assignèrent la société d'exploitation en indemnisation au titre de la garantie d'éviction.

Dans un arrêt du 28 Septembre 2023, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire ne pouvait prétendre à aucune indemnisation sur le fondement de la garantie d'éviction. Selon la Cour, l'autorisation d'exploiter un EHPAD n'était attachée ni à l'immeuble ni à son propriétaire, mais à l'établissement médico-social exploité par la société locataire. Ceci d'autant plus que le contrat de vente ne comportait aucun engagement du vendeur quant au maintien des autorisations administratives. Le transfert de l'EHPAD ne constitue donc pas un trouble de droit ou de fait de la propriété des chambres d'EHPAD.

En cas d'acquisition de chambres d'EHPAD il sera ainsi conseillé de vérifier que le vendeur s'engage à maintenir les autorisations administratives.

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