Le prêt viager hypothécaire est défini par l'article L314-1 du code de la consommation :
« un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme de capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque qui est constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement principale et intérêt capitalisés annuellement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès ».
Caractéristiques du prêt viager hypothécaire :
Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paye ni les intérêts du prêt, ni le capital.
Les intérêt et le capital seront payés au décès de l'emprunteur par ses héritiers.
En cas de défaillance de ces derniers, l'établissement financier prêteur disposant d'une hypothèque sur le bien immobilier pourrra le faire vendre pour obtenir le remboursement du prêt.
Les avantages du prêt viager hypothécaire par rapport à la vente en viager :
dans les prêts viagers hyptohécaires, les versements sont fixes, alors que dans une vente en viager, la rente est révisable.
Dans la vente en viager, le créditenrentier n'est plus propriétaire de son bien immobilier, alors que dans le prêt hypothécaire, il conserve la propriété de son bien immobilier.
Dans la vente en viager, le créditrentier court le risque d'insolvabilité du débitrentier, alors que le prêt hypothécaire viager ne présente pas ce risque, car un capital est versé en une ou plusieurs fois par l'établissement financier.
Le contenu de l'offfre de prêt viager hypothécaire :
L'offre de prêt viager hypothécaire doit contenir les mentions suivantes :
identité des parties : indentité de l'établissement prêteur et de l'emprunteur.
Indication de la date d'acceptation de l'offre.
Désignation exacte du bien hypothéqué. Cette désignation doit être conforme aux exigences de la publicité foncière.
Valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties et les frais afférents à l'expertise mis à la charge de l'emprunteur.
La nature du prêt.
Les modalités du prêt et notamment, les dates et les conditions de mise à disposition des fonds.
En cas de versements échelonnés du capital, l'échéancier des versements périodiques en distinguant la part du capital et celle des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt et permettant à l'emprunteur de connaître le moment ou il aura épuisé l'actif net de son logement.
Conditions pour pouvoir conclure un contrat de prêt hypothécaire viager :
L'emprunteur ne peut être qu'une personne physique.
L'emprunteur ne peut emprunter pour financer une activité professionnelle.
L'emprunteur doit avoir la capacité de disposer du bien immobilier :
il doit avoir la capacité juridique de vendre le bien immobilier : article 2413 du code civil : « les hypohèques conventionnelle ne peuvent être consenties que par ceux qui ont la capacité d'aliéner les immeubles qu'il y soumettent ».
Lorsque le bien immobilier qui sera hypothéqué est le logement familial :
Article 215 du code civil : « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation.
Cette disposition est également applicable lorsque le logement familial est la propriété en propre de l'époux qui souhaite conclure un prêt viager hypothécaire.
Conditions relatives à l'immeuble qui sera hypothéqué :
Le prêt viager hypothécaire est un prêt in fine.
Il doit être garanti par une hyptohèque.
L'immeuble doit être à usage exclusif d'habitation :
Il peut être occupé par le propriétaire lui-même ou par des tiers, et notamment il peut être donné en location.
Conséquences :
le montant du prêt ne peut jamais être supérieur à la valeur de l'immeuble.
Ce prêt doit être notarié.
Les obligation de l'établissement financier prêteur :
L'établissement financier a l'obligation de remettre les fonds à l'emprunteur :
La remise des fonds peut se faire sous la forme d'une remise de capital ou sous la forme de versements périodiques.
En cas de versements périodiques :
l'emprunteur peut demander une suspension ou une modification de l'échéancier des versements.
Ces aménagements se font alors au taux conventionnel qui est défini au contrat et doit donner lieu à l'établissement d'un nouvel état des versements périodiques et des intérêts accumulés sur ces sommes pour la durée prévisionnelle du prêt restant à courir .
La part du capital et des intérêts doivent apparaître distinctement.
Les obligations de l'emprunteur :
L'emprunteur doit affecter un logement en garantie du prêt :
Il ne doit donc pas en diminuer la valeur :
L'emprunteur doit apporter tous les soins raisonnables au bien immobilier. L'emprunteur ne pourra réclamer le bénéfice du terme du prêt, s'il a diminué la valeur du bien .
Le prêteur a un droit d'accès à l'immeuble pour s'assurer de son bon entretien et de sa conservation par l'emprunteur . Sanction : l'emprunteur devra rembourser l'intégralité du prêt avant le terme.
L'emprunteur perd le bénéfice du terme, lorsqu'il change l'affectation du logement.
Aliénation de l'immeuble par l'emprunteur :
En cas d'aliénation de l'immeuble (en cas de transfert de propriété de l'immeuble à un tiers : vente, échange, donation etc…) par l'emprunteur ou par ses héritiers, le projet de cession doit être notifié à l'établissement prêteur qui est titulaire de l'hypothèque.
La notification peut être effectuée par letre en recommandée avec avis de réception.
Le prêteur ne peut pas s'opposer à l'aliénation.
Cependant il peut contester la valeur de l'immeuble qui indiquée dans l'acte de cession. Cette contestation jouera surtout lorsque la valeur portée dans l'acte est inférieure à la créance du prêteur.
Dans ce cas, les parties désigneront un expert pour faire évaluer la valeur du bien immobilier.
Si l'estimation confirme la valeur du bien portée à l'acte, la cession peut intervenir au prix convenu.
Si l'estimation est supérieure à la valeur du prix porté dans l'acte, le prêteur pourra actionner sa garantie.
Conclusion d'un bail par l'emprunteur :
Le propriétaire du bien immobilier peut louer le logement.
Cependant, il ne peut en changer l'affectation et notamment il ne peut pas le donner à bail commercial. Un tel bail modifierait l'affectation du logement qui deviendrait alors un local à usage commercial.
De même, la conclusion d'un bail d'habitation d'une durée trop longue avec des clauses de reconduction automatique pourraient être considérése comme un contrat qui diminue la valeur du bien immobilier et peut entraîner la déchèance du terme : notamment les baux qui auraient une durée supérieure à douze ans.
Le remboursement du prêt sur la succession de l'emprunteur:
Le contrat prend fin par le remboursement du prêt.
Le prêt prend fin à l'échance du terme .
L'emprunteur peut provoquer un remboursement anticipé.
Le remboursement anticipé du prêt :
L'emprunteur peut rembourser par anticipation le prêt :
il peut choisir de rembourser la totalité des sommes déjà versées et les intérêt de ces sommes.
Cependant, le contrat de prêt peut prévoir que les remboursements anticipés ne peuvent être inférieurs ou égaux à 10% du prêt.
Cette règle des 10% n'est pas applicable au remboursement du solde du prêt, lorsque le capital et les intérêts restant à rembourser sont inférieurs ou égaux à 10% du prêt.
Montant de l'indemnité en cas de fin anticipé du prêt :
Si le montant en capital est versé en une seule fois :
le montant de l'indemnité est plafonné à quatre mois du capital à rembourser au taux d'intérêt du prêt, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la première année du prêt et la fin de la quatrième année.
Le montant de l'indemnité est fixé à deux mois d'intérêt sur le capital à rembourser, au taux d'intérêt du prêt, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la cinquième année du prêt et jusqu'à la fin de la neuvière année.
Le montant de l'indemnité est d'un mois sur la capital à rembourser, au taux d'intêret prévu par le contrat, si la demande de remboursement intervient à partir de la dixième année.
Si le montant du capital est versé périodiquement :
le montant de l'indemnité sera de 5/12 des versements dus au titre de la première année, si la demande de remboursement intervient entre la date du premier versement du prêt et la fin de la neuvième année.
3/12e de la totalité des versement effectués la première année, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la cinquième année du prêt et jusqu'à la fin de la neuvième année.
2/12e de la totalité des versements effectués la première année, si la demande de remboursement intervient à partir de la dixième année.
Le dénouement du prêt par la survenance du terme :
Dans le prêt viager hypohècaire, le remboursement du prêt incombe à la succession.
Cependant, la succession ne peut supporter une charge supérieure à la valeur de l'immeuble.
La date du remboursement du prêt :
Le terme du prêt est constitué par le décès de l'emprunteur.
Le prêt viager hypothécaire permet de faire supporter à ses héritiers le remboursement du prêt.
La dette sera inscrite au passif de la succession.
Les héritiers sont obligés de payer la dette due à l'établissement prêteur.
Si les héritiers ne payent pas, le prêteur pourra poursuivre des mesures d'exécution forcée.
Valeur maximale de la dette :
La valeur de la dette qui est due par les héritiers ne peut être supérieure à la valeur du logement.
La valeur de l'immeuble à retenir est celle qui est appréciée à l'échéance du terme : a la fin du prêt.
Ainsi, si au moment de l'échéance du terme, du décès de l'emprunteur, la valeur de l'immeuble est inférieure au montant du capital prêté par la banque, les héritiers ne seront tenus de rembourser que le montant correspondant à la valeur de l'immeuble au jour du décès de l'emprunteur.
Détermination de la valeur de l'immeuble :
la valeur de l'immeuble sera déterminée par accord entre les héritiers et l'établissement prêteur, à défaut d'accord par un recours à un expert désigné en justice.
Montant de la dette inférieure à la valeur de l'immeuble :
si au jour du décès de l'emprunteur, la valeur de l'immeuble est supérieure au montant du capital et des intérêts dus, le surplus sera versé à l'emprunteur (en cas de démembrement de propriété) ou à ses héritiers.
Les modalités de remboursement :
Si les héritiers remboursent l'établissement prêteur, au décès de l'emprunteur, l'hypothèque qui grève l'immeuble est radiée, et ils deviendront propriétaires du bien immobilier.
Si les héritiers ne remboursent pas :
dans ce cas, l'établissement prêteur peut :
poursuivre la saisie et la vente du bien immobilier : dans ce cas, la dette sera plafonnée au prix de la vente.
Ou, l'établissement prêteur peut demander à ce que le bien immobilier lui soit attribué par décision judiciaire .
Les droits du conjoint survivant :
lorsque le logement était la propriété de l'emprunteur décédé mais que ce logement constituait la résidence principale du couple.
La loi prévoit que le conjoint survivant bénéficie d'un droit temporaire d'usage et d'habitation sur l'immeuble qui constitue la résidence principale du couple, pendant un an (article 763 du code civil).
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