Les mandats conclus entre un agent immobilier et un vendeur peuvent prévoir le paiement d'une clause pénale au cas ou du fait du vendeur la vente, objet du mandat, ne se réalise pas.
Cependant, dans un arrêt du 15 Juin 2022, la Cour de cassation a très fortement restreint la mise en oeuvre effective de ces clauses pénales au profit de l'agent immobilier.
Dans le cas soumis à l'appréciation des juges, une personne avait signé un mandat exclusif de vente sur un bien immobilier lui appartenant. Le mandat prévoyait le paiement d'un indemnité compensatrice au profit de l'agent immobilier, dans le cas ou la vente ne se réaliserait pas du fait du vendeur.
Après la signature du mandat, l'agent immobilier trouvait un acquéreur au prix prévu dans le mandat et l'en informait
Suite à une mise en demeure adressée par l'agent immobilier au propriétaire vendeur, ce dernier informait l'agent immobilier qu'il ne souhaitait plus vendre.
Face à cette situation, l'agent immobilier, qui estimait avait accompli, sa mission réclamait au vendeur le paiement de son indemnité compensatrice prévue au mandat.
Dans l'arrêt du 15 Juin 2022, la Cour de cassation estime que l'agent immobilier n'a pas droit au paiement de cette clause pénale.
Selon les juges, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux agents immobiliers ou ne peut être exigé ou accepté par eux avant qu'une des opérations pour lesquelles ils ont reçu mandat ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Il en résulte que le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.
Cependant, dans son arrêt la Cour n'exclut pas toute possibilité de mise en oeuvre de la clause pénale, et ne l'admet que si l'agent immobilier a reçu mandat de conclure au nom et pour le compte du vendeur la promesse de vente ou encore si le vendeur a conclu par lui même la vente, sans passer par l'intermédiaire de l'agent immobilier, en violation du mandat exclusif.
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