Dans les promesses de ventes de bien immobilier conclues entre particuliers, l'acquéreur bénéficie toujours d'une condition suspensive d'obtention du prêt.
En général, la promesse de vente prévoit le délai dans lequel l'acquéreur devra justifier de l'obtention du prêt destiné à financer son acquisition. Passé ce délai, la condition suspensive sera considérée comme non réalisé et la promesse de vente caduque.
Cependant, les parties à la promesse de vente peuvent prévoir de prolonger le délai laissé à l'acquéreur pour obtenir un prêt. Dans ce cas, les parties devront expressément convenir d'un terme qui fixera la date de signature de l'acte authentique de vente.
Dans un arrêt du 23 mai 2024, la Cour de cassation a considéré que ce nouveau délai devait être expressément convenu par les deux parties.
Les faits étaient les suivants :
Un vendeur avait conclu avec un acquéreur une promesse synallagmatique de vente (un compromis de vente) le 26 septembre 2017 portant sur un immeuble.
L'acte comportait une condition suspensive d'obtention, par les bénéficiaires, d'un prêt bancaire avant le 30 novembre 2017, la vente devant être réitérée, par acte authentique, au plus tard le 25 janvier 2018.
Par acte sous seing privé du 24 janvier 2018, les parties sont convenues de reporter ce délai au 31 mars 2018.
Le prêt avait été obtenu par les acquéreurs le 11 avril 2018, donc postérieurement au 31 mars 2018; les vendeurs invoquaient alors la caducité de la vente pour refuser de signer l'acte authentique de vente.
Les acquéreurs assignaient alors les vendeurs en exécution forcée de la vente, prétendant que la promesse de vente ne pouvait devenir caduque, car le vendeur ne les avait pas mis en demeure de signer l'acte authentique de vente.
Dans l'arrêt du 23 mai 2024, la Cour de cassation juge que la caducité de la promesse est automatique dès lors que les acquéreurs n'avaient pu, dans les délais impartis par l'avenant, lever les conditions suspensives du prêt, et sans qu'il soit besoin de le vendeur mette l'acquéreur en demeure de signer l'acte authentique de vente.
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