Le démembrement de propriété qu'est-ce que c'est?
Le démembrement de propriété entraîne la constitution de deux droits distincts qui sont ce que l'on appelle des droits réels :
le droit d'usufruit et le droit de la nue-propriété qui s'exercent distinctement et indépendamment sur un même bien .
Dans le démembrement de propriété il y a séparation de l'usus et de l'abusus :
l'usus revient à l'usufruiter;
l'abusus revient au nu-propriétaire.
Le démembrement consiste à scinder le droit de propriété :
L'usufruiter dispose du droit d'usage et des fruits ; il perçoit les loyers.
Le nu-propriétaire a un droit de disposer du bien immobilier dans le respect des droits de l'usufruitier.
Quelles obligations pour l'usufruitier ?
Article 578 du code civil : l'usufruitier peut user du bien immobilier mais sans en modifier la substance.
Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut décider seul de transformer un local d'habitation en local commercial.
Ils ne peuvent décider seuls non plus de modidier un fond de commerce en supprimant l'une des branches d'activité du fond de commerce.
La vente est également une modification de la substance de la chose vendue et ni le nu-propriétaire, ni l'usufruitier ne peuvent vendre seuls les biens immobiliers.
L'usufrutier ne peut que vendre l'usufruit et le nu-propriétaire ne peut que vendre la nue-propriété.
Le nu-propriétaire peut librement vendre la nue-propriété du bien immobilier (article 621 du code civil) et la vente de la nue-propriété ne modifie en rien les droits de l'usufruitier.
L'obligation d'inventaire :
Article 600 du code civil :Pour entrer en jouissance de son usufruit, l'usufruitier doit faire dresser inventaire des meubles et un état de l'immeuble.
Lorsque le démembrement du droit de propriété porte sur un immeuble, l'usufruitier devra donc faire dresser un inventaire de l'état de l'immeuble.
L'obligation de jouissance paisible.
L'usufruiter est tenu d'une jouissance paisible :
il doit assurer l'entretien du bien immobilier afin d'en assurer la conservation.
Il doit assurer le bien contre l'incendie .
Il doit utiliser la chose conformément à sa destination , il ne peut en modifier la destination : ainsi un usufruiter ne peut transformer un local commercial en local d'habitation et inversement.
Il doit conserver la substance du bien immobilier.
Les obligations d'entretien de l'usufruitier :
L'usufruitier doit supporter les réparations d'entretien , les travaux d'amélioration :
si les travaux ont permis de donner de la valeur au bien immobilier, il ne peut réclamer au nu-propriétaire une indemnisation.
Le nu-propriétaire peut pendant toute la période du démembrement obliger l'usufruitier à réaliser des travaux d'entretien s'ils sont indispensables pour assurer la conservation de l'immeuble.
L'usufruitier devra payer les charges annuelles de la propriété : assurance incendie, contributions foncières.
Quelles obligations pour le nu-propriétaire?
Article 609 du code civil: le nu-propriétaire est tenu des grosses réparations qui sont définies par l'article 606 du code civil :
Les grosses réparations sont celles qui sont nécessaires à la conservation de l'immeuble :
les gros murs et voûtes ;
le rétabissement des poutres ;
les couvertures entières ;
les murs de souténeent et clôture.
L'usufruitier ne peut contraindre le nu-propriétaire à effectuer les travaux de grosses réparation . L'exécution des gros travaux est facultative (cour de cassation , 1ere civil , 18 Décembre 2013) .
L'usufruitier ne peut se prévaloir d'un possible trouble de jouissance pour exiger du nu-propriétaire la réalisation de grosses réparations (Cour de cassation , 1ere chambre civile, 28 Octobe 2009).
En cas de disparition de la construction par vétusté ou par incendie , le nu propriétaire n'est pas tenu de reconstruire le bien immobilier.
Cas particuliers de certaines dépenses :
Les ravalements de façade sont des dépenses d'entetien qui sont à la charge de l'usufruitier. Et ne peuvent être mis à la charge du nu-propriétaire.
Les changement des gros équipements : ascenseur, chauffage central sont également des dépenses d'entretien qui sont à la charge de l'usufruitier.
Répartition des charges de copropriété en cas de démembrement du droit de propriété d'un immeuble:
Lorsque le démembrement porte sur un lot de copropriété, l'usufruiter et le nu-propriétaire doivent désigner un mandataire commun qui les représentera lors des assemblées générales des copropriétaires.
:
Les charges de jouissance sont à la charge de l'usufruitier :
frais de gestion, (frais de syndic) , frais de réparation d'entretien et de fonctionnement (espaces verts, éectricité des parties communes ) .
Pour les charges de grosses réparations :
elles sont à la charges du nu-propriétaire .
Mais dans ce cas, comme elles sont imposés par le syndicat des copropriétaires, le nu-propriétaire doit les payer. (rappel, l'usufruitier ne peut imposer au nu-propriétaire à réaliser les travaux de grosses réparations, sauf dans ce cas).
Fiscalité du démembrement de propriété :
Lorsque l'usufruitier se réserve la jouissance du bien immobilier:
L'acquéreur de la nue-propriété ne perçoit pas de revenu foncier :
Si la nue-propriété ne lui procure aucun revenu foncier, le nu-propriétaire ne peut déduire de ses autres revenus fonciers les charges foncières qu'il paie
Les travaux de grosses réparations :
Lorsque le nu-propriétaire paye des travaux de grosses réparations, il ne peut les déduire de ses revenus fonciers et de son revenu global.
Il en ira de même pour les travaux qui sont normalement à la charge de l'usufruitier mais qui sont payés par le nu-propriétaire.
Les frais d'acquisition de la nue-propriété :
Lorsque l'usufuitier se réserve la jouissance de l'immeuble dont le droit de propriété est démembré, les charges du nu-propriétaire qui sont liées à l'acquisition du bien immobilier ne sont pas déductibles de ses revenus fonciers.
Les intérêts d'emprunt qui sont liés à l'acquisition du bien immobilier ne sont donc pas déductibles et ne constituent donc pas des charges foncières déductibles pour le nu-propriétaire.
Lorsque le bien immobilier est loué par l'usufruitier:
Déduction des travaux pour le nu-propriétaire :
Si le bien immobilier n'est pas occupé par l'usufruitier mais loué et produit des revenus fonciers :
le nu-propriétaire pourra déduire de ses autres revenus fonciers le coût des travaux qu'il a engagés
Cependant, ne sont déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire que les travaux qui sont déductibles en matière de revenu foncier :
les travaux d'amélioration s'ils portent sur un logement, mais le plus souvent ces travaux sont à la charge de l'usufruitier.
Les travaux de grosses réparations.
Sont exclus, les travaux de construction et de reconstruction .
Si le nu- propriétaire constate un déficit, il pourra imputer ce déficit sur son revenu global à hauteur de 10 700 euros .
La déduction des intérêts d'emprunt par le nu-propriétaire :
Lorsque le bien immobilier est loué par l'usufruitier et que la location génère des revenus fonciers, le nu-propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts d'emprunt suivants :
intérêt des emprunts qui ont financé l'acquisition de la nue-propriété.
Intérêts des emprunts qui ont financé la réalisation des travaux de grosses réparations.
Cependant, les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers du nu-propriétaire
Les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global du nu-propriétaire. .
Fiscalité du démembrement de propriété - L'usufruit locatif social:
Les nus-propriétaires, pour la détermination des revenus fonciers imposables à l'impôt sur le revenu, peuvent déduire les intérêts d'emprunt qui sont contractés pour l'acquisition, la conservation , la réparation , ou l'amélioration des logements dont l'usufruit est détenu temporairement par un organisme d'habitation à loyer modéré ou une société d'économie ou un organisme agréé .
Les organismes de logement concernés:
L'usufruit temporaire doit être détenu par :
un organisme d'habitation à loyer modéré :
offices publics d'habitation,
sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré,
sociétés anonymes coopératives de production,
sociétés anonymes coopératives d'intéret collectif d'habitation à loyer modéré,
fondation d'habitation à loyer modéré
société d'économie mixte :
sociétés d'économie mixte qui réalisent des opérations au service de l'intérêt général.
Organisme agrée :
il s'agit des organisme qui concourent aux objectifs de la politique d'aide au logement .
Modalités de mise à disposition par usufruit :
l'usufruit du logement est établi par une convention passée entre le propriétaire et l'organisme pour une durée minimum de 15 ans.
Les logements dont le droit de propriété est ainsi démembré devront être loués par l'organisme bénéficiaire de l'usufruit, pendant toute la période de l'usufruit, soit 15 ans.
Obligations d'information de l'organisme bénéficiaire de l'usufruit :
Le bail passé entre l'organisme usufruitier et le locataire doit préciser le statut juridique :
il devra préciser que le droit de propriété du logement est démembré, et préciser le terme du contrat de location.
Un an avant la fin de l'extinction de l'usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire que le nu-propriétaire peut proposer un nouveau bail ou donner congé pour vendre ou pour occuper le logement pour lui même ou l'un des membres de sa famille.
Protection du nu-propriétaire. Reprise du logement à la fin de la période d'usufruit.
le bail passé entre l'occupant du logement et la société usufruitière prend fin de plein droit à l'extinction de l'usufruit .
Le locataire n'a pas de droit au renouvellement du bail.
Conditions de reprise du logement par le nu-propriétaire :
Six mois avant la fin de l'usufruit , le nu-propriétaire peut par lettre recommandée avec accusé de réception :
soit proposer au locataire un nouveau bail qui prendra effet à la fin de l'usufruit.
Le bail sera alors régi par la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les raports locatifs : le bail doit être un bail à usage de résidence principale.
Soit donner congés pour vendre le logement ou pour l'occuper pour lui ou l'un des membres de sa famille (article 15 de la loi de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989).
Mentions obligatoires devant figurer dans la lettre de congé - L'obligation de relogement à la charge de l'usufruitier:
La notification de congé doit comporter la mention suivante :
« trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propirétaire, et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret, la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. »
Limite de cette obligation de relogement mis à la charge de l'usufruitier :
Le non respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propirétaire.
Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit.
Les avantages de l'usufruit locatif social - Pendant la période du démembrement:
Le bailleur social assure l'entretien du bien immobilier qui fait l'objet du démembrement de propriété, pendant toute la période de démembrement.
Le bailleur social, bénéficiaire de l'usufruit, prend en charge la totalité des travaux courants :
travaux d'amélioration ;
Travaux d'entretien courant ;
Charges de copropriété ;
Seuls les travaux de grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.
Les avantages de l'usufruit locatif social. A la fin de la période du démembrement:
A la fin de la période du démembrement, l'usufruitier devra remettre le logement en bon état d'habitabilité.
Le remembrement de la plein propriété n'entraîne aucun frais pour le nu-propriétaire : l'usufruit rejoint gratuitement la nue-propriété.
En cas de donation ou de succession avant la fin de la période d'usufruit, les droits de succession seront calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.
Les avantages fiscaux de l'usufruit locatif social. La déduction des intérêt d'emprunt:
Dans le cadre d'un usufruit locatif social, comme le bien immobilier est en location et génère des revenu fonciers au profit de l'usufruitier, le nu - propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers :
Les dépenses de gros travaux qu'il aura réalisées sur le bien immobilier : les dépenses de grosses réparations.
Si après déduction de ces dépenses, le résultat foncier net est négatif, le nu-propriétaire pourra imputer le déficit foncier sur ses autres autres revenus fonciers des dix années suivantes et sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros.
Le nu-propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers, les intérêt d'emprunt qui a financé l'acquisition du bien immobilier ou qui a financé des travaux de grosses réparations.
Cependant, les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers du nu-propriétaire. La part des intérêts d'emprunt supérieure au montant des loyers perçus est reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Démembrement de propriété et impôt sur la fortune immobilière:
les biens et droits immobiliers qui sont grevés d'un usufruit sont compris dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
L'usufruitier ne bénéficie d'aucun abattement.
Le nu-propriétaire est donc exonéré d'impôt sur la fortune immobilière pour les biens immobiliers dont il est propriétaire en nue-propriété.
Le nu-propriétaire n'a donc pas à déclarer les biens immobiliers qu'il détient en nu-propriété à l'administration fiscale au titre de l'impôt sur la fortune immobilière.
Les exceptions à la non imposition des biens immobiliers à l'impôt sur la fortune immobilière:
Si la nue- propriété du bien immobilier est détenue par une société, et notamment par une SCI, la valeur de la nue-propriété sera imposable à l'impôt sur la fortune immobilière dans le patrimoine du détenteur des parts sociales.
Dans le cadre d'un usufruit locatif social, le nu-propriétaire, pour être exonéré d'impôt sur la fortune immobilière, ne devra pas détenir le bien immobilier via une SCI.
Il y a imposition partagée au titre de l'impôt sur la fortune immobilière entre le nu-propriétaire et l'usufruitier lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l'un des époux, les enfant recueillant la nue-propriété et le conjoint l'usufruit.
Dans ce cas, l'usufruitier et le nu-propriétaire seront redevables de l'impôt sur la fortune immobilière sur la valeur de l'usufruit et sur la valeur de la nue-propriété.
Plus-values immobilières et démembrement :
En cas de vente d'un bien immobilier dont la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l'usufruit par extinction, le prix de revient pour le calcul de la plus-value immobilière imposable n'est constituée que de la seule valeur de la nue-propriété.
Le délai de détention court à compter de l'acquisition de la nue-propriété.
Lorsqu'une personne acquiert la nue-propriété dans le cadre d'un investissement en usufruit locatif social, le prix de revient que devra prendre en compte le propriétaire est celui du prix d'acquisition de la nue-propriété, même s'il cède le bien après extinction de l'usufruit.
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