Dans un arrêt du 9 Novembre 2022, la Cour de cassation a jugé que le fait pour un promoteur de procurer un fonds de concours à l'exploitant d'une résidence gérée par bail commercial pouvait entraîner l'annulation de la vente d'un lot consentie à un acquéreur dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation immobilière (Censi-Bouvard, LMNp + récupération de TVA).
Les faits étaient les suivants :
Une personne avait acquis un logement dans une résidence à titre d'investissement immobilier locatif et bénéficiant d'une défiscalisation. Elle avait donné le bien à bail commercial à la société Goelia gestion pour une durée de neuf ans à compter de la livraison le 23 Juin 2006.
Le 27 juin 2014, l'exploitant informait l'acquéreur de son intention de résilier le bail aux conditions initiales en raison de la baisse de rentabilité de l'appartement, et un nouveau bail a été conclu à effet du 31 octobre 2015 pour un loyer réduit à 1 800 euros.
L'acquéreur, se plaignant d'une baisse de rentabilité et d'une surévaluation de la valeur de son bien, a assigné le vendeur, le mandataire, en nullité pour dol de la vente et du prêt qui avait servi à financer l'acquisition.
Dans son arrêt la Cour de cassation retient l'existence d'un dol pouvant entraîner l'annulation de la vente , car lors de la conclusion du contrat l'acquéreur a pu être volontairement induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien, les manoeuvres dolosives consistant dans le cas présent en la conclusion d'un fonds de concours avec l'exploitant, sans en informer l'acquéreur.
Ainsi, lorsqu'un promoteur verse un fonds de concours, destiné au pauiement des premiers loyers, à l'exploitant d'une résidence louée par bail commercial et ouvrant droit à défiscalisation, le vendeur devra en informer l'acquéreur sous peine de voir la vente annulée.
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